Raiffeisen Immobilien warnt vor drohendem Stillstand im Wohnbau ab 2027
Von Boomjahren über Zinswende bis zur aktuellen Wohnungsnot: Österreichs Immobilienmarkt durchlebte ein turbulentes Jahrzehnt.
Zehn Jahre sind eine lange Zeit am Immobilienmarkt – besonders wenn sie von Pandemie, Rekordpreisen, Zinskrisen und nun drohender Wohnungsnot geprägt sind. Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ) zog anlässlich ihres zehnjährigen Bestehens eine bewegte Bilanz und warnt gleichzeitig vor dramatischen Entwicklungen, die dem österreichischen Wohnungsmarkt bevorstehen könnten.
Seit der Gründung der Kooperation "Raiffeisen Immobilien Österreich" im Februar 2016 hat sich viel verändert. Die Immobilienmakler-Organisation der österreichischen Raiffeisenbanken konnte ihren Honorarumsatz um beeindruckende 36 Prozent auf mittlerweile 37 Millionen Euro steigern und etablierte sich damit als führender Makler-Verbund des Landes.
"Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation - der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen", erklären die RIÖ-Sprecher Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr. Trotz dieser Herausforderungen konnte die Organisation nicht nur überleben, sondern sogar deutlich wachsen. Der Wert der in Österreich verkauften Immobilien stieg in diesem Zeitraum um elf Prozent von 18 auf 20 Milliarden Euro.
Die Pandemie hat die Einstellung der Österreicher zum Wohnen fundamental verändert. Lockdowns und Social Distancing ließen die Bedeutung des eigenen Zuhauses dramatisch anwachsen. Platz für Homeoffice, Gärten, Terrassen oder zumindest ein Balkon wurden zu unverzichtbaren Standards bei der Immobiliensuche.
Diese Entwicklung spiegelt sich auch in konkreten Zahlen wider: War 2018 noch der Garderoberaum der gefragteste Nebenraum, führte 2024 unangefochten das Arbeitszimmer die Wunschliste an. 66 Prozent der Befragten gaben in einer repräsentativen Umfrage an, sich ein Homeoffice im eigenen Zuhause zu wünschen.
Paradoxerweise zeigt sich parallel dazu ein gegenläufiger Trend: "Aktuell sind wieder kleinere, weil leistbarere Einheiten gefragt, vor allem in urbanen Gebieten", erklärt Peter Weinberger. Dies steht im Kontrast zur statistischen Entwicklung, wonach die durchschnittliche Wohnfläche seit 2016 von 99 auf 102 Quadratmeter in 2024 angestiegen ist.
Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien durchlebte in den vergangenen Jahren eine wahre Achterbahnfahrt. Während man 2016 noch knapp über sieben Jahres-Netto-Haushaltseinkommen für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses aufwenden musste, waren 2022 bereits mehr als zehn Netto-Haushaltseinkommen notwendig – eine dramatische Verschlechterung innerhalb von nur sechs Jahren.
Die gute Nachricht: Diese Entwicklung hat sich wieder entspannt. Steigende Haushaltseinkommen und moderate Preisrückgänge in den Jahren 2023 und 2024 führten zu einer Beruhigung der Situation. Für 2025 prognostizieren Experten einen Wert von 7,6 Jahres-Netto-Haushaltseinkommen – nur mehr leicht über dem Ausgangsniveau von 2016.
Trotz der verbesserten Leistbarkeit steht der österreichische Wohnungsmarkt vor gewaltigen Herausforderungen. Die Branche erlebt derzeit eine der stärksten Wohnbaurezessionen der Nachkriegsgeschichte. Seit dem Krisenhöhepunkt 2022 sind die Wohnbauinvestitionen laut Raiffeisen Research um 20 Prozent gesunken – mit unabsehbaren Folgen.
Besonders dramatisch ist diese Entwicklung in Ballungsräumen wie Wien oder Salzburg, wo das stark schrumpfende Neubau-Angebot auf eine kontinuierlich wachsende Nachfrage trifft. "Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten wie Berlin oder München kennen", warnt Weinberger eindringlich.
Als wäre die aktuelle Situation nicht bereits problematisch genug, kommen auf den gewerblichen Wohnungsneubau weitere massive Belastungen zu. Der Systemrisikopuffer, den heimische Banken für gewerbliche Immobilienkredite hinterlegen müssen, wird ab Juli 2026 von einem auf zwei Prozent und 2027 sogar auf 3,5 Prozent erhöht.
Diese Maßnahme der Finanzmarktaufsicht wird weitreichende realwirtschaftliche Folgen haben. Die Finanzierungskosten für Wohnbauträger werden sich substanziell erhöhen, da die zusätzlichen Prozentpunkte "on-top" zur bereits bestehenden Eigenkapitalhinterlegung kommen. "Ab 2027 droht folglich ein faktischer Stillstand im gewerblichen Wohnbau", prognostiziert Weinberger.
Die Ironie der Situation liegt auf der Hand: Gerade in einer Zeit, in der der Markt dringend mehr Neubau benötigt, werden die regulatorischen Hürden massiv verschärft. Private "Häuslbauer" sind von diesen Verschärfungen zwar nicht betroffen, doch der gewerbliche Wohnbau, der einen Großteil des Angebots stellt, wird praktisch lahmgelegt.
Die Auswirkungen eines Stillstands im Wohnbau gehen weit über die Immobilienbranche hinaus. Am Wohnbau hängen ganze Wirtschaftszweige – von der Bauindustrie über das Baunebengewerbe bis zu Immobiliendienstleistungen und der Möbelindustrie. Beeindruckende 30 Prozent des Bruttoinlandsprodukts entfallen auf die Immobilienwirtschaft im weitesten Sinn.
"Leidtragende sind nicht nur Investoren, sondern auch und vor allem Wohnungssuchende", betont Weinberger. "Noch weniger Angebot als schon bisher wird zu weiter steigenden Preisen und Mieten führen und die Inflation neuerlich anheizen – genau das Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll."
Auch aus sozialpolitischer Sicht ist die Entwicklung besorgniserregend. Mit Wohnungsnot gehen vielfältige soziale Probleme einher, warnt Peter Mayr: "Hier zur Unzeit mit ungeeigneten Maßnahmen einzugreifen, kann verheerende Folgen haben."
Um der drohenden Wohnungsnot entgegenzuwirken, sehen die Experten von Raiffeisen Immobilien klare Handlungsfelder. In erster Linie müsse die Neubautätigkeit wieder angekurbelt werden. Dafür sei der Abbau regulatorischer Einschränkungen unerlässlich.
Ein besonders neuralgischer Punkt sind die Verfahrensdauern: In Wien benötigt man derzeit durchschnittlich zwei Jahre für die Erlangung einer Baubewilligung – eine inakzeptable Zeitspanne in Anbetracht der akuten Wohnungsnot.
Darüber hinaus könnten steuerliche Impulse Investitionen in den Wohnbau wieder wirtschaftlicher machen. Konkret schlägt Mayr die Verkürzung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre vor oder die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für Eigennutzer.
Das vergangene Jahrzehnt hat gezeigt, wie volatil und anfällig der Immobilienmarkt für externe Schocks ist. Von den Boomjahren 2019 bis 2022 über die Zinswende bis hin zur aktuellen Regulierungswelle – der österreichische Wohnungsmarkt befand sich in einem permanenten Wandel.
Jetzt stehen entscheidende Weichenstellungen an. Entweder gelingt es, durch gezielte Deregulierung und Investitionsanreize die Neubautätigkeit wieder zu beleben, oder Österreich steuert auf eine Wohnungsnot zu, wie sie bereits aus anderen europäischen Großstädten bekannt ist. Die Zeit zum Handeln wird knapp – bereits 2027 könnte der gewerbliche Wohnbau praktisch zum Erliegen kommen.
Die Entwicklung der kommenden Jahre wird zeigen, ob die Politik die richtigen Lehren aus den turbulenten vergangenen zehn Jahren gezogen hat und rechtzeitig gegensteuert, bevor sich die Wohnungsfrage zu einem der drängendsten sozialen Probleme Österreichs entwickelt.