Raiffeisen Immobilien warnt vor drohendem Stillstand im Wohnbau ab 2027
Von Boomjahren über Zinswende bis zur aktuellen Wohnungsnot: Österreichs Immobilienmarkt durchlebte ein turbulentes Jahrzehnt.
Zehn Jahre sind eine lange Zeit am Immobilienmarkt – besonders wenn sie von Pandemie, Rekordpreisen, Zinskrisen und nun drohender Wohnungsnot geprägt sind. Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ) zog anlässlich ihres zehnjährigen Bestehens eine bewegte Bilanz und warnte gleichzeitig vor Entwicklungen, die dem österreichischen Wohnungsmarkt bevorstehen könnten.
Seit der Gründung der Kooperation "Raiffeisen Immobilien Österreich" im Februar 2016 hat sich viel verändert. Die Immobilienmakler-Organisation der österreichischen Raiffeisenbanken konnte ihren Honorarumsatz um 36 Prozent auf 37 Millionen Euro steigern und etablierte sich damit als führender Makler-Verbund des Landes.
"Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation - der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen", erklären die RIÖ-Sprecher Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr. Der Wert der in Österreich verkauften Immobilien stieg in diesem Zeitraum um elf Prozent von 18 auf 20 Milliarden Euro.
Die OTS berichtet, dass Lockdowns und Social Distancing die Bedeutung des eigenen Zuhauses wachsen ließen. Platz für Homeoffice und Freiflächen wie Garten, Terrasse oder zumindest ein Balkon wurden zu wichtigen Kriterien bei der Immobiliensuche.
Die OTS nennt zudem, dass 2018 der Garderoberaum der gefragteste Nebenraum gewesen sei, während 2024 das Arbeitszimmer geführt habe: 66 % gaben in einer repräsentativen Umfrage an, sich ein Homeoffice im eigenen Zuhause zu wünschen. Gleichzeitig vermerkt die OTS, dass die durchschnittliche Wohnfläche laut Statistik Austria von 99 auf 102 m2 in 2024 angestiegen ist. Raiffeisen-Vertreter weisen darauf hin, dass aktuell wieder kleinere, weil leistbarere Einheiten gefragt seien, vor allem in urbanen Gebieten.
Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien veränderte sich deutlich. Laut Raiffeisen Research musste man 2016 knapp über sieben Jahres-Netto-Haushaltseinkommen für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses aufwenden; 2022 waren es mehr als zehn Jahres-Netto-Haushaltseinkommen. Steigende Haushaltseinkommen und moderate Preisrückgänge in 2023/24 führten laut OTS zu einer Entspannung. Für 2025 wird ein Wert von 7,6 Jahres-Netto-Haushaltseinkommen erwartet.
Die OTS berichtet von einer starken Wohnbaurezession: Seit dem Höhepunkt der Krise 2022 sind die Wohnbauinvestitionen laut Raiffeisen Research um 20 % gesunken. Die OTS hebt insbesondere Ballungsräume wie Wien oder Salzburg hervor, in denen ein schrumpfendes Neubau-Angebot auf wachsende Nachfrage trifft.
Die OTS erläutert, dass der Systemrisikopuffer für gewerbliche Immobilienkredite (Commercial-Real-Estate, CRE) ab Juli 2026 von 1 % auf 2 % und 2027 auf 3,5 % erhöht wird. Raiffeisen-Vertreter warnen, die zusätzlichen Anforderungen könnten die Finanzierungskosten für Wohnbauträger erhöhen. In der OTS heißt es wörtlich: "Ab 2027 droht folglich ein faktischer Stillstand im gewerblichen Wohnbau." Kredite für private Häuslbauer seien davon nicht betroffen.
Die OTS nennt wirtschaftliche und soziale Bedeutung des Wohnbaus: Am Wohnbau hängen Branchen von der Bauindustrie über das Baunebengewerbe bis zu Immobiliendienstleistungen und der Möbelindustrie. Die OTS weist außerdem auf soziale Risiken im Zusammenhang mit Wohnungsnot hin und zitiert Peter Mayr mit der Warnung, ungeeignete Maßnahmen könnten verheerende Folgen haben.
Als Maßnahmen zur Unterstützung der Neubautätigkeit nennt die OTS den Abbau bzw. die Rücknahme regulatorischer Einschränkungen und eine Verkürzung der Verfahrensdauer. Die OTS gibt an, dass in Wien derzeit im Durchschnitt zwei Jahre für die Erlangung einer Baubewilligung benötigt werden. Außerdem werden steuerliche Impulse diskutiert; konkret nennt die OTS Vorschläge wie die Verkürzung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre oder die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für Eigennutzer.
Die OTS zieht das Resümee, dass das vergangene Jahrzehnt viele Herausforderungen für den Immobilienmarkt brachte und dass nun Handlungsbedarf gesehen werde, um die Neubautätigkeit zu fördern. Ob und welche Maßnahmen ergriffen werden, bleibt abzuwarten.