Vermietungsleistung steigt um 43% gegenüber Vorjahr, Leerstand bleibt moderat
Vienna Research Forum meldet 48.703 m² Vermietungsleistung im ersten Quartal 2026. Leerstandsquote sinkt auf 4,37 Prozent.
Der Wiener Büromarkt zeigt im ersten Quartal 2026 eine verhaltene Erholung. Nach den aktuellen Zahlen des Vienna Research Forums (VRF) wurden 48.703 Quadratmeter an modernen Büroflächen vermietet – ein deutlicher Anstieg von 42,98 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dennoch bewegte sich die Vermietungsleistung weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau.
Im Vergleich zum vierten Quartal 2025 verzeichnete der Markt allerdings einen Rückgang um 5.353 Quadratmeter, was einem Minus von 9,90 Prozent entspricht. Das VRF registrierte insgesamt 53 Vertragsabschlüsse für Flächen, die den strengen Qualitätskriterien des Forums entsprechen.
Diese Kriterien umfassen moderne Bürogebäude, die nicht älter als 25 Jahre sind oder generalsaniert wurden. Zusätzlich müssen sie spezielle Qualitätsstandards erfüllen, darunter Klimatisierung, Aufzüge und Nachhaltigkeitszertifizierungen.
Die größte Einzelvermietung des Quartals fand im Submarkt Erdberg statt. Mit 7.000 Quadratmetern als Vorvermietung machte diese Transaktion 14,37 Prozent der gesamten Vermietungsleistung aus. Eine weitere bedeutende Vermietung wurde im 3. Bezirk im Submarkt CBD mit 6.500 Quadratmetern registriert, was 13,35 Prozent der Quartalsergebnisse entspricht.
Von den insgesamt 77 gemeldeten Abschlüssen mit einem Gesamtvolumen von 67.067 Quadratmetern entfielen 53 Abschlüsse mit 48.703 Quadratmetern auf VRF-konforme Flächen. Dabei handelte es sich um 41.211 Quadratmeter Neuvermietungen und 7.492 Quadratmeter Vorvermietungen. Zusätzlich wurden 2.008 Quadratmeter an Untervermietungen gemeldet.
Eine positive Entwicklung zeigt sich bei der Leerstandsquote, die im ersten Quartal 2026 bei 4,37 Prozent lag. Dies bedeutet einen Rückgang um 0,23 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich stieg die Quote allerdings um 0,59 Prozentpunkte an.
Die regionalen Unterschiede fallen dabei deutlich aus: Den niedrigsten Leerstand verzeichnete der Submarkt Erdberg - St. Marx im Osten der Stadt mit nur 2,69 Prozent. Am anderen Ende der Skala steht die Donaucity mit einer Leerstandsquote von 8,69 Prozent, gefolgt von der AirportCity Vienna mit 7,56 Prozent.
Das Gesamtjahr 2025 zeigte eine erfreuliche Entwicklung für den Wiener Büromarkt. Mit 201.306 Quadratmetern an Vermietungen verzeichnete das VRF ein Plus von 38,85 Prozent gegenüber 2024 (144.984 Quadratmeter). Besonders auffällig war dabei die Entwicklung bei den Vorvermietungen, die sich von 23.332 Quadratmetern im Jahr 2024 auf 42.063 Quadratmeter nahezu verdoppelten.
Bei den Fertigstellungen bewegte sich der Markt 2025 mit 100.340 Quadratmetern auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr (97.400 Quadratmeter). Dies deutet auf eine stabile Bautätigkeit hin, die dem Bedarf des Marktes entspricht.
Die quartalsweise Betrachtung des Jahres 2025 offenbart eine ungleichmäßige Verteilung der Vermietungsaktivität. Während der Quartalsdurchschnitt bei 50.327 Quadratmetern lag, stach besonders das dritte Quartal mit 83.895 Quadratmetern hervor. Diese außergewöhnlich hohe Vermietungsleistung zeigt, dass der Markt durchaus über Potenzial verfügt, auch wenn er sich insgesamt auf einem moderaten Niveau bewegt.
Die aktuellen Zahlen spiegeln die anhaltende Vorsicht der Unternehmen bei Büroflächenentscheidungen wider. Die Pandemie und der damit verbundene Wandel in der Arbeitswelt haben das Flächenbedürfnis vieler Unternehmen verändert. Flexible Arbeitsmodelle und Homeoffice-Regelungen beeinflussen nach wie vor die Nachfrage nach klassischen Büroflächen.
Gleichzeitig zeigt die starke Zunahme bei den Vorvermietungen, dass Unternehmen bei neuen, modernen Bürokonzepten durchaus Interesse zeigen. Die Qualitätskriterien des VRF, die Nachhaltigkeit und moderne Ausstattung umfassen, entsprechen offenbar den aktuellen Anforderungen der Mieter.
Die deutlichen Unterschiede zwischen den einzelnen Submärkten verdeutlichen die Heterogenität des Wiener Büromarktes. Während etablierte Gebiete wie Erdberg - St. Marx niedrige Leerstände aufweisen, kämpfen neuere Entwicklungsgebiete wie die Donaucity noch mit höheren Leerstandsquoten.
Diese Entwicklung ist typisch für Büromärkte in Großstädten, wo sich verschiedene Standorte in unterschiedlichen Entwicklungsphasen befinden. Die AirportCity Vienna als relativ neues Bürogebiet zeigt mit 7,56 Prozent Leerstand noch Potenzial für weitere Vermietungen.
Das Vienna Research Forum erfasst ausschließlich moderne Büroflächen, die strengen Qualitätskriterien entsprechen. Diese Fokussierung auf hochwertige Immobilien bietet einen aussagekräftigen Einblick in das Premium-Segment des Wiener Büromarktes, das für internationale und große nationale Unternehmen relevant ist.
Die kontinuierliche Marktbeobachtung durch das VRF ermöglicht es, Trends frühzeitig zu erkennen und fundierte Marktanalysen zu erstellen. Diese Daten sind sowohl für Investoren als auch für Mieter und Projektentwickler von großer Bedeutung.
Der Wiener Büromarkt zeigt im ersten Quartal 2026 Anzeichen einer vorsichtigen Stabilisierung. Trotz des Rückgangs gegenüber dem Vorquartal liegt die Vermietungsleistung deutlich über dem Vorjahreswert. Die moderate Leerstandsquote von 4,37 Prozent deutet auf einen ausgewogenen Markt hin, der weder von Überangebot noch von akuter Knappheit geprägt ist.
Für die kommenden Quartale wird entscheidend sein, ob sich die positive Entwicklung bei den Vorvermietungen fortsetzt und ob Unternehmen ihre Flächenstrategien an die neuen Arbeitsmodelle angepasst haben. The starke Performance des Jahres 2025 mit einem Anstieg von fast 39 Prozent bei den Vermietungen lässt hoffen, dass sich der Markt nachhaltig erholt hat.