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In der Jedleseer Straße 104-106 im 21. Wiener Gemeindebezirk ist ein bemerkenswertes Beispiel für erfolgreichen geförderten Wohnbau entstanden. Die IFA Institut für Anlageberatung AG hat das Projekt zwei Monate früher als geplant fertiggestellt und dabei alle 24 geförderten Mietwohnungen noch vor der Übergabe vollständig vermietet. Mit einem Gesamtinvestment von 11,9 Millionen Euro über ein Bauherrenmodell zeigt das Projekt die anhaltend hohe Nachfrage nach leistbarem Wohnraum in der österreichischen Hauptstadt.
Geförderte Mietwohnungen bilden seit Jahrzehnten das Herzstück der Wiener Wohnbaupolitik. Diese Form des sozialen Wohnbaus ermöglicht es Menschen mit mittleren Einkommen, zu deutlich reduzierten Mietpreisen zu wohnen. Die Förderung erfolgt über das Land Wien und den Bund durch verschiedene Instrumente: Direkte Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und steuerliche Begünstigungen reduzieren die Baukosten erheblich. Diese Kostenersparnis wird an die Mieter weitergegeben, wodurch die Mieten teilweise um 30 bis 50 Prozent unter dem freien Markt liegen. In Wien gibt es verschiedene Kategorien geförderter Wohnungen, von SMART-Wohnungen mit einer maximalen Größe von 70 Quadratmetern bis hin zu klassischen geförderten Mietwohnungen. Die Vergabe erfolgt über ein Punktesystem, das Einkommen, Wohndauer in Wien und familiäre Situation berücksichtigt.
Das Bauherrenmodell, über das die Jedleseer Straße 104-106 finanziert wurde, stellt eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung dar, die in Österreich seit den 1980er Jahren etabliert ist. Dabei schließen sich mehrere Investoren zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen und errichten gemeinsam eine Immobilie. Jeder Investor erwirbt einen ideellen Anteil am Gesamtprojekt, der im Firmenbuch eingetragen wird. Die steuerlichen Vorteile sind beträchtlich: Bauherren können die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben, zusätzlich sind Erhaltungsaufwendungen sofort absetzbar. Bei geförderten Projekten kommen weitere Begünstigungen dazu. Die Planrendite liegt typischerweise zwischen 4 und 7 Prozent jährlich, wobei sowohl Mieteinnahmen als auch steuerliche Vorteile einberechnet werden. Im Vergleich zu Deutschland, wo ähnliche Modelle existieren, sind österreichische Bauherrenmodelle durch die stabile Rechtslage und die etablierte Förderstruktur besonders attraktiv.
Die vollständige Vermietung der 24 Wohnungen noch vor Fertigstellung spiegelt die angespannte Situation am Wiener Wohnungsmarkt wider. Laut Statistik Austria sind die Mietpreise in Wien in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 25 Prozent gestiegen. Besonders im geförderten Segment übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Die Stadt Wien plant zwar jährlich rund 7.000 neue geförderte Wohnungen, doch die Wartelisten werden immer länger. Aktuell stehen etwa 45.000 Haushalte auf der Warteliste für eine geförderte Gemeindewohnung. Private Initiativen wie das IFA-Projekt in der Jedleseer Straße tragen dazu bei, diese Lücke zu schließen. Im Vergleich zu anderen österreichischen Bundesländern ist Wien noch immer günstig: In Salzburg oder Innsbruck liegen die Mietpreise um 40 bis 60 Prozent höher. International betrachtet rangiert Wien im Mittelfeld europäischer Hauptstädte, deutlich günstiger als München, Zürich oder Amsterdam, aber teurer als Berlin oder Prag.
Das Projekt in der Jedleseer Straße wurde nach neuesten Energiestandards errichtet und strebt eine klimaaktiv-Zertifizierung an. Klimaaktiv ist das österreichische Qualitätszeichen für nachhaltiges Bauen und wird vom Bundesministerium für Klimaschutz vergeben. Die Zertifizierung bewertet Gebäude nach vier Hauptkriterien: Planung und Ausführung, Energie und Versorgung, Baustoffe und Konstruktion sowie Komfort und Raumluftqualität. Erreichen Gebäude mindestens 700 von 1.000 möglichen Punkten, erhalten sie die klimaaktiv-Auszeichnung. Das Wärmesystem des Projekts ist mit einer Photovoltaik-Anlage kombiniert, wodurch ein Teil des Energiebedarfs durch Solarenergie gedeckt wird. Die Fußbodenheizung sorgt für gleichmäßige Wärmeverteilung und erhöhten Wohnkomfort. Diese Standards sind heute bei Neubauten praktisch verpflichtend, da die Wiener Bauordnung strenge Energieeffizienz-Vorgaben macht.
Der 21. Wiener Gemeindebezirk Floridsdorf, in dem das Projekt realisiert wurde, erlebt derzeit einen deutlichen Aufschwung. Lange Zeit als Industriebezirk geprägt, wandelt sich Floridsdorf zu einem attraktiven Wohnstandort. Die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz - die U6 verbindet den Bezirk direkt mit der Innenstadt - macht ihn besonders für Familien interessant. Die Mietpreise liegen noch immer deutlich unter jenen der inneren Bezirke, was Floridsdorf für viele Wiener zur ersten Wahl macht. Das Großprojekt "Baumstadt Floridsdorf", zu dem auch die Werndlgasse 4 gehört, soll bis 2030 rund 2.000 neue Wohnungen schaffen. Neben Wohnungen entstehen auch Schulen, Kindergärten und Nahversorgungseinrichtungen. Die Stadtplanung Wien sieht Floridsdorf als einen der wichtigsten Entwicklungsbereiche für die nächsten Jahre, da hier noch ausreichend Flächen für größere Wohnbauprojekte verfügbar sind.
Die IFA Institut für Anlageberatung AG hat sich seit ihrer Gründung 1978 zu einem der führenden Anbieter für Immobilieninvestments in Österreich entwickelt. Mit über 500 realisierten Projekten und einem verwalteten Vermögen von 4,3 Milliarden Euro für 8.100 Investoren nimmt das Unternehmen eine Schlüsselposition am österreichischen Markt ein. Die Geschäftsstrategie konzentriert sich auf drei Bereiche: Geförderte Bauherrenmodelle, die steuerliche Vorteile mit stabilen Mieteinnahmen kombinieren, exklusive Prime Investments in erstklassigen Lagen und Immobilienanleihen für institutionelle Anleger. "Nach vier Fertigstellungen im Jahr 2025 freuen wir uns, bereits in den ersten Monaten diesen Jahres eine weitere Fertigstellung feiern zu dürfen", erklärt Gunther Hingsammer von der IFA AG die positive Geschäftsentwicklung.
Für Anleger bietet IFA derzeit eine Beteiligung am Projekt Werndlgasse 4 in Wien an. Bis 2027 entstehen dort 37 geförderte Mietwohnungen als Teil der "Baumstadt Floridsdorf". Die Mindestbeteiligung liegt bei 15.480 Euro Eigenkapital pro Jahr, zahlbar über drei Jahre. Die prognostizierte Rendite beträgt 5,6 Prozent jährlich bei Kreditzeichnung. Diese Rendite setzt sich zusammen aus laufenden Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteilen durch Abschreibungen.
Für die 24 neuen Mieter in der Jedleseer Straße bedeutet das Projekt den Zugang zu modernem, leistbarem Wohnraum in einer aufstrebenden Lage. Die geförderten Mieten liegen typischerweise zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter, während am freien Markt in vergleichbaren Lagen 12 bis 15 Euro verlangt werden. Zusätzlich profitieren die Bewohner von niedrigen Betriebskosten durch die moderne Energietechnik. Für die Investoren bietet das Modell eine Kombination aus sicheren Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteilen. Die Vermietungsgarantie durch die hohe Nachfrage im geförderten Segment minimiert das Leerstandsrisiko erheblich. Bei einer typischen Haltedauer von 10 bis 15 Jahren können Investoren mit Gesamtrenditen zwischen 4 und 6 Prozent jährlich rechnen.
Der Erfolg des Projekts in der Jedleseer Straße zeigt die anhaltende Relevanz des geförderten Wohnbaus in Österreich. Angesichts steigender Baukosten und Zinsen wird dieser Sektor noch wichtiger für die Bereitstellung leistbaren Wohnraums. Die österreichische Bundesregierung hat angekündigt, die Fördermittel für den sozialen Wohnbau in den nächsten Jahren zu erhöhen. Gleichzeitig verschärfen sich die Energiestandards weiter, was die Baukosten zusätzlich treibt. Experten erwarten, dass Bauherrenmodelle als Finanzierungsinstrument an Bedeutung gewinnen werden, da sie privates Kapital für gemeinnützige Zwecke mobilisieren. Die Digitalisierung wird auch diesen Bereich erfassen: Online-Plattformen könnten künftig die Beteiligung an Bauherrenmodellen vereinfachen und einem breiteren Publikum zugänglich machen. Wien plant bis 2030 weitere 50.000 geförderte Wohnungen, wofür Investitionen von über 10 Milliarden Euro erforderlich sind.
Das erfolgreiche Projekt in der Jedleseer Straße demonstriert, wie durch die Kombination von staatlicher Förderung, privatem Investment und professionellem Management bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Für Wien, das international als Vorbild für sozialen Wohnbau gilt, ist dies ein weiterer Baustein einer nachhaltigen Stadtentwicklung, die sowohl sozialen als auch ökologischen Anforderungen gerecht wird.