Ein Paukenschlag in der österreichischen Immobilienlandschaft: Die Grunderwerbsteuer-Reform, die am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, sorgt für Aufruhr in der Hotellerie-Branche. Was genau steckt hinter dieser Reform, und warum sind vor allem Share Deals mit Hotelimmobilien betroffen?Was sind Share Deals
Ein Paukenschlag in der österreichischen Immobilienlandschaft: Die Grunderwerbsteuer-Reform, die am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, sorgt für Aufruhr in der Hotellerie-Branche. Was genau steckt hinter dieser Reform, und warum sind vor allem Share Deals mit Hotelimmobilien betroffen?
Um zu verstehen, warum die Grunderwerbsteuer-Reform so einschneidend ist, muss man den Begriff 'Share Deal' kennen. Ein Share Deal ist ein Transaktionsmodell, bei dem nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt, verkauft werden. Diese Methode wurde bisher gerne genutzt, um Grunderwerbsteuer zu sparen, da der direkte Verkauf einer Immobilie steuerlich oft teurer ist.
Bisher galt, dass eine Grunderwerbsteuerpflicht nur dann ausgelöst wird, wenn mindestens 95 % der Anteile einer Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Doch die Zeiten ändern sich: Ab Juli 2025 wird dieser Schwellenwert auf 75 % gesenkt und der Beobachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert.
Diese Änderung bedeutet, dass selbst kleinere Anteilsverschiebungen über einen längeren Zeitraum steuerrelevant werden können. Ein Szenario, das bislang steuerlich folgenlos blieb, könnte nun erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Ein weiterer bedeutender Punkt der Reform ist die Änderung des Steuersatzes für sogenannte Immobiliengesellschaften. Diese Gesellschaften, deren Hauptzweck im Halten von Liegenschaften besteht, sehen sich nun mit einem regulären Steuersatz von 3,5 % konfrontiert, bemessen am Verkehrswert der Immobilie. Zuvor lag dieser Satz bei lediglich 0,5 % vom Grundstückswert.
Die Auswirkungen dieser Änderung sind dramatisch: Je nach Wertunterschieden zwischen Grundstücks- und Verkehrswert kann die Steuerbelastung das 10- bis 15-Fache betragen. Dies hat direkte Konsequenzen für geplante Transaktionen, Nachfolgen oder Strukturänderungen.
Viele Hotelbetriebe in Österreich nutzen die Trennung in Besitz- und Betriebsgesellschaften zur Strukturierung und steuerlichen Optimierung. Doch ab Juli 2025 entfällt diese Flexibilität: Selbst geringfügige Anteilsverschiebungen können die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen, wenn eine Beteiligung von 75 % überschritten wird. Besonders betroffen sind Besitzgesellschaften, die als Immobiliengesellschaften eingestuft werden, da diese künftig mit höheren Steuersätzen rechnen müssen.
Ein Experte kommentiert: „Diese Reform wird die Hotelbranche nachhaltig verändern. Die steuerliche Mehrbelastung bei Umstrukturierungen oder Betriebsübergaben kann erheblich sein.“
Die Reform erfordert eine rechtzeitige Planung, um Mehrkosten, Bildungsverluste und Liquiditätsrisiken zu vermeiden. Eine strategische Begleitung durch Steuerexperten ist unerlässlich, um die wirtschaftlichen Auswirkungen abzufedern.
Familiengesellschaften sollten ihre Strukturen überprüfen, da bei korrekt dokumentierten familieninternen Strukturen weiterhin Steuerbegünstigungen bestehen können.
Bei Hotelübergaben innerhalb der Familie sieht das Gesetz weiterhin steuerliche Erleichterungen vor. Bei unentgeltlichen Übertragungen, wie Schenkung oder Erbschaft, gilt ein reduzierter Grunderwerbsteuersatz von 0,5 %, sofern die Übertragung an nahe Angehörige erfolgt. Zudem wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen, was die Steuerbelastung weiter senkt.
Die Grunderwerbsteuer-Reform ist ein klares Signal der Politik, steuerliche Schlupflöcher zu schließen. Es bleibt abzuwarten, wie die Hotellerie darauf reagieren wird. Experten sind sich einig, dass die Reform eine Welle von Umstrukturierungen und Verkäufen auslösen könnte, um noch von den alten Regelungen zu profitieren.
Ein Branchenkenner prognostiziert: „Die kommenden Monate werden entscheidend sein. Viele Unternehmen stehen vor der Herausforderung, ihre Geschäftsmodelle anzupassen.“
Für alle, die vor einem Verkauf, einer Umstrukturierung oder Betriebsübergabe stehen, bietet der Leitfaden für den diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf eine praxisnahe Orientierungshilfe – von der Vorbereitung bis zur finalen Abwicklung.
Bleiben Sie dran, um die neuesten Entwicklungen in der österreichischen Hotellerie zu verfolgen!