Eine oberösterreichische Stadt macht vor, wie Innenstadtrevitalisierung funktioniert: Wels erreicht mit 97,8 Prozent Vermietungsgrad einen österreichweiten Spitzenwert und zeigt, dass der Handel au...
Eine oberösterreichische Stadt macht vor, wie Innenstadtrevitalisierung funktioniert: Wels erreicht mit 97,8 Prozent Vermietungsgrad einen österreichweiten Spitzenwert und zeigt, dass der Handel auch 2025 noch eine Zukunft in den Stadtzentren hat. Während andere Gemeinden mit Geschäftsleerständen kämpfen, verzeichnet die Messestadt einen historischen Höchstwert seit Beginn der systematischen Erhebungen im Jahr 2014.
Der aktuelle "City-Retail-Report Österreich 2025/26" von Standort + Markt liefert beeindruckende Zahlen: In der ABC-Lage von Wels stehen Ende 2025 lediglich 10 von 323 Geschäftslokalen leer. Diese Leerstandsquote von nur 2,2 Prozent katapultiert die Stadt auf Platz 1 in Oberösterreich und sogar auf den bemerkenswerten zweiten Platz im österreichweiten Vergleich.
Die ABC-Lage bezeichnet in der Handelsimmobilienbranche die besten Geschäftslagen einer Stadt. Hierbei werden Standorte nach ihrer Kundenfrequenz, Erreichbarkeit und wirtschaftlichen Attraktivität klassifiziert. A-Lagen sind die absoluten Topstandorte mit höchster Passantenfrequenz, B-Lagen bieten noch sehr gute Geschäftsbedingungen, während C-Lagen als solide Nebenlagen gelten. In Wels umfasst diese Klassifizierung hauptsächlich die Fußgängerzone und angrenzende Bereiche, wo sich traditionell der Einzelhandel konzentriert.
Die positive Entwicklung in Wels ist umso bemerkenswerter, wenn man die Ausgangslage betrachtet. Wie viele österreichische Innenstädte kämpfte auch Wels noch vor wenigen Jahren mit strukturellen Problemen. Der Aufstieg der Online-Händler, veränderte Konsumgewohnheiten und die Corona-Pandemie setzten dem traditionellen Einzelhandel massiv zu. Während österreichweit die Leerstandsquoten in Innenstädten teilweise auf über 15 Prozent kletterten, ging Wels einen anderen Weg.
Bereits 2014 erkannte die Stadtführung die Notwendigkeit einer strategischen Neuausrichtung. Das Wirtschaftsservice Wels wurde als zentrale Koordinationsstelle etabliert und arbeitet seitdem aktiv am lokalen Immobilienmarkt. Diese Einrichtung fungiert als Bindeglied zwischen Immobilieneigentümern, potenziellen Mietern und der Stadtverwaltung. Durch proaktive Beratung, Vermittlungsleistungen und gezielte Förderprogramme gelingt es, Leerstände schnell zu schließen und qualitätsvolle Nachnutzungen zu finden.
Der Erfolg von Wels bleibt nicht unbemerkt: Die Stadt gilt mittlerweile als Best-Practice-Beispiel für erfolgreiches Leerstandsmanagement und wird regelmäßig zu Fachkongressen im deutschsprachigen Raum eingeladen. Städteplaner, Wirtschaftsförderer und Handelsexperten aus Deutschland, der Schweiz und Österreich studieren das "Welser Modell", um ähnliche Erfolge in ihren Gemeinden zu erzielen.
Die internationale Anerkennung geht noch weiter: Das Christmas Cities Network ernannte Wels in Kooperation mit dem Europäischen Parlament zur "European City of Christmas 2026". Diese Auszeichnung würdigt nicht nur die atmosphärische Gestaltung der Innenstadt, sondern auch die erfolgreiche Verbindung von Handel, Kultur und Tourismus.
Im österreichischen Städtevergleich zeigt sich ein interessantes Bild: Traditionell starke Handelsstädte wie Salzburg (Leerstandsquote: 4,1%), Innsbruck (3,8%) oder Graz (5,2%) liegen deutlich hinter Wels. Selbst die Bundeshauptstadt Wien erreicht in ihren besten Einkaufsstraßen "nur" eine durchschnittliche Vermietungsquote von 94,3 Prozent.
Besonders beeindruckend ist der Vergleich mit deutschen Städten ähnlicher Größe. Während beispielsweise Heilbronn (85.000 Einwohner) eine Leerstandsquote von 8,7% aufweist oder Pforzheim (125.000 Einwohner) mit 11,2% kämpft, beweist Wels mit seinen rund 62.000 Einwohnern, dass Stadtgröße nicht automatisch über den Handelserfolg entscheidet. Vielmehr sind strategische Planung und konsequente Umsetzung die entscheidenden Faktoren.
Auch im oberösterreichischen Vergleich setzt sich Wels deutlich ab. Linz als Landeshauptstadt erreicht eine Vermietungsquote von 91,4%, Steyr liegt bei 89,7% und selbst das tourismusstarke Hallstatt verzeichnet in seinem kleinen Handelskern eine Quote von nur 88,9%. Diese Zahlen verdeutlichen, dass erfolgreiche Innenstadtentwicklung nicht automatisch mit der Verwaltungsfunktion oder touristischen Attraktivität korreliert.
Der Handelserfolg spiegelt sich auch in der Besucherfrequenz wider. Über 6 Millionen Frequenzimpulse wurden 2025 in der Welser Fußgängerzone gezählt – ein Wert, der die anhaltende Attraktivität der Innenstadt unterstreicht. Diese Frequenzmessung erfolgt durch elektronische Zählsysteme an strategischen Punkten der Fußgängerzone und erfasst alle Passanten, die diese Bereiche durchqueren.
Zum Vergleich: Eine deutsche Stadt vergleichbarer Größe wie Reutlingen erreicht etwa 4,2 Millionen Frequenzimpulse jährlich, während das schweizer Aarau bei rund 3,8 Millionen liegt. Die hohe Besucherfrequenz in Wels resultiert aus einer cleveren Mischung verschiedener Faktoren: regelmäßige Veranstaltungen, attraktive Gastronomieangebote, kulturelle Highlights und ein ausgewogener Branchenmix im Einzelhandel.
Die Wels Marketing & Touristik GmbH hat eine durchdachte Event- und Markenstrategie entwickelt, die weit über klassische Stadtmarketing-Maßnahmen hinausgeht. Über das Jahr verteilt sorgen Märkte, Festivals, Kulturveranstaltungen und saisonale Aktionen für kontinuierliche Belebung der Innenstadt. Besonders erfolgreich sind dabei Formate, die lokale Händler direkt einbinden und synergetische Effekte zwischen Einzelhandel, Gastronomie und Kultur schaffen.
Die niedrige Leerstandsquote hat konkrete positive Auswirkungen auf die Welser Bevölkerung. Zum einen bleiben die Immobilienpreise in der Innenstadt stabil, da vermietete Geschäftsflächen höhere Erträge generieren als leerstehende Objekte. Dies wirkt sich stabilisierend auf die gesamte Immobilienmarktentwicklung aus.
Für Konsumenten bedeutet die hohe Geschäftsdichte ein vielfältiges Einkaufsangebot vor der Haustür. Kurze Wege, persönliche Beratung und die Möglichkeit, verschiedene Besorgungen an einem Ort zu erledigen, steigern die Lebensqualität erheblich. Gleichzeitig profitiert die lokale Wirtschaft: Jeder Euro, der in einem Welser Geschäft ausgegeben wird, kurbelt die regionale Wertschöpfung an und sichert Arbeitsplätze vor Ort.
Aus steuerlicher Sicht generieren vermietete Geschäftsflächen höhere Kommunalabgaben. Die Gewerbesteuer, die von den ansässigen Unternehmen bezahlt wird, fließt direkt in die Stadtkasse und kommt allen Bürgern durch bessere Infrastruktur und Dienstleistungen zugute. Zudem entstehen durch die hohe Handelsdichte indirekte Beschäftigungseffekte in Bereichen wie Logistik, Reinigung, Sicherheit und Verwaltung.
Der florierende Einzelhandel in Wels schafft sichere Arbeitsplätze in verschiedenen Qualifikationsbereichen. Von Auszubildenden im Einzelhandel über Verkaufsfachkräfte bis hin zu Filialmanagern bietet der Sektor vielfältige Karrieremöglichkeiten. Besonders für Wiedereinsteiger, Teilzeitkräfte und Menschen ohne Hochschulabschluss eröffnen sich attraktive Perspektiven.
Die hohe Geschäftsdichte ermöglicht es auch kleineren, spezialisierten Händlern, wirtschaftlich erfolgreich zu sein. Nischensortimente, die in größeren Städten in der Konkurrenz zu Handelsketten untergehen würden, finden in Wels ihre Zielgruppe. Dies stärkt die Vielfalt des Angebots und macht die Innenstadt zu einem authentischen Einkaufserlebnis abseits austauschbarer Fußgängerzonen.
Während der E-Commerce österreichweit weiter wächst und 2025 bereits 12,8% des gesamten Einzelhandelsumsatzes ausmacht, behauptet sich Wels erfolgreich gegen diese Konkurrenz. Das Geheimnis liegt in der geschickten Kombination von Online- und Offline-Strategien. Viele Welser Händler haben eigene Webshops entwickelt oder nutzen Plattformen wie "Click & Collect", bei denen Kunden online bestellen und vor Ort abholen.
Der Omnichannel-Ansatz verbindet dabei die Vorteile beider Welten: die Bequemlichkeit des Online-Shoppings mit der persönlichen Beratung und dem Erlebnis des stationären Handels. Kunden können sich online informieren, im Geschäft beraten lassen und flexibel zwischen verschiedenen Kauf- und Abholoptionen wählen.
Wels hat frühzeitig in die digitale Infrastruktur investiert. Kostenloses WLAN in der gesamten Innenstadt, digitale Wegeleitsysteme und eine zentrale Shopping-App erleichtern den Besuchern die Orientierung und das Einkaufen. QR-Code-basierte Services ermöglichen es, zusätzliche Informationen zu Produkten, Öffnungszeiten oder Sonderaktionen abzurufen.
Trotz der aktuell hervorragenden Zahlen steht auch Wels vor strukturellen Herausforderungen. Der demografische Wandel, veränderte Konsumgewohnheiten und die anhaltende Digitalisierung des Handels erfordern kontinuierliche Anpassungen der Strategie. Die Stadtverwaltung und das Wirtschaftsservice Wels arbeiten bereits an Konzepten für die nächsten Jahre.
Ein wichtiger Baustein ist die weitere Diversifizierung der Innenstadt. Neben dem klassischen Einzelhandel sollen verstärkt Dienstleistungen, Gastronomie, kulturelle Einrichtungen und sogar Wohnnutzungen integriert werden. Diese Nutzungsmischung macht Innenstädte widerstandsfähiger gegen konjunkturelle Schwankungen und veränderte Rahmenbedingungen.
Besonders vielversprechend sind Konzepte wie Co-Working-Spaces in ehemaligen Ladenlokalen, Pop-up-Stores für junge Unternehmer oder die Integration von Gesundheits- und Bildungsdienstleistungen. Solche innovativen Nutzungen können neue Zielgruppen anziehen und die Frequenz auch außerhalb der klassischen Einkaufszeiten steigern.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der nachhaltigen Entwicklung der Innenstadt. Klimafreundliche Mobilität, energieeffiziente Gebäude und umweltbewusste Handelskonzepte werden zunehmend wichtiger. Wels plant die Ausweitung der Fahrradinfrastruktur, die Installation von E-Ladestationen und die Förderung nachhaltiger Geschäftsmodelle.
Die Prognosen für die kommenden Jahre sind vorsichtig optimistisch. Experten erwarten, dass Wels die Vermietungsquote von über 95% auch 2026 und 2027 halten kann, sofern die strategische Ausrichtung konsequent fortgeführt wird. Dabei wird es entscheidend sein, flexibel auf neue Trends zu reagieren und die erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren fortzusetzen.
Das Erfolgsmodell Wels bietet wertvolle Erkenntnisse für andere Kommunen. Zentral ist dabei die Erkenntnis, dass erfolgreiche Innenstadtentwicklung eine langfristige, strategische Aufgabe ist, die politischen Willen, finanzielle Ressourcen und die Bereitschaft zur Zusammenarbeit verschiedener Akteure erfordert.
Besonders kleinere und mittlere Städte können von den Welser Erfahrungen profitieren. Sie zeigen, dass nicht die Stadtgröße entscheidend ist, sondern die Qualität der Planung und Umsetzung. Frühzeitige Trendanalyse, proaktives Leerstandsmanagement und die Integration verschiedener Nutzungen sind dabei Schlüsselelemente.
Mit 97,8% Vermietungsgrad setzt Wels österreichweit Maßstäbe und beweist, dass Innenstädte auch im digitalen Zeitalter eine Zukunft haben – vorausgesetzt, sie werden professionell entwickelt und konsequent vermarktet. Die Stadt ist damit nicht nur Shopping-Champion, sondern auch Vorbild für gelungene Stadtentwicklung im 21. Jahrhundert.