Velbert –

Möchte man ein Haus kaufen oder selbst erbauen, das den individuellen Vorstellungen entspricht, kommt dem eigentlichen Hauskauf die Wahl des richtigen Standortes zuvor. Deshalb sind wichtige Fragen vor dem Hauskauf  oder bei einer geplanten Hauserbauung, die hinsichtlich des Standortes eine ausgiebige Recherche nach sich ziehen, und unter Berücksichtigung des Expertenrates eines Immobilien- und Standortsfachmanns der im großen und ganzen zur Entscheidngsfindung herbeiführt, das A und O zu Beginn oder während der Suche der bestpassenden Option.

Mit einer Standortanalyse beispielsweise, vergewissert sich der zunkünftige Käufer oder Bauherr, dass man vor dem Kauf oder der Bauplanung und Erbauung, den allerwichtigsten Schritt effektiv und gezielt nachgegangen ist, um somit die Gewissheit zu erlangen, dass das Grundstück auf dem das Projekt oder der Hauskauf realisiert werden soll, in der Zukunft keinem infrastrukturellen und verlustbezogenen Aspekt unterworfen ist.

Zunächst zum Hauskauf:

Wenn es dann soweit ist und ein Besichtigungstermin für den Hauskauf ansteht, nachdem man sich reichlich Zeit gelassen hat, um den bestpassenden Standort zu finden und mindestens drei Monate Immobilienpreise im Umkreis verglichen hat, sollte man den Anbieter vor dem Besichtigungstermin zunächst folgende Fragen stellen:

– Kann ich mir bei Gefallen, im Anschluß der Besichtigung das Grundbuch und den Bebauungsplan angucken oder haben Sie vorort einige Kopien vorliegen?
– Wieviele Hausbesitzer sind im Grundbuch bereits eingetragen?
– Sind Bauvorhaben in dieser Wohngegend oder unmittelbaren Nachbarschaft geplant?
– Gibt es Grundschulden oder Alt- und Baulasten?
– Liegt der Energieausweis, wie im Exposé beschrieben, zur Einsicht vor – und was haben Sie zuletzt an Energiekosten / Hausnebenkosten bezahlt?

Vielleicht erübrigt sich ja der geplante Besichtigungstermin, wenn die ersten fünf Fragen nicht so beantwortet werden, wie es denn im Regelfall sein sollte oder der angehende Verkäufer bei der dritten Frage Informationen herausrückt – da dieser ja ohnehin weiß, dass der vielleicht angehende Käufer bei entsprechendem Kaufinteresse ja sowieso in den Bebauungsplan einsehen könnte – und die Frage des Bauvorhabens mit -Ja- beantwortet; vielleicht mit der Bemerkung, dass die Baustelle auch in unmittelbarer Nähe des Hauses oder sogar für direkt gegenüber angekündigt ist.

Verlaufen die ersten Fragen gut, so dass man sich an den ersten Schritt des Hauskaufs herantasten kann, so steht der Besichtigung nichts im Wege; es sei jetzt nur noch darauf zu achten, dass der Besichtigungstermin ausschließlich tagsüber erfolgt.

Diese Fragen sollte man sich noch vor dem Besichtigungstermin stellen:

– Habe/hat  ich /mein  Ehepartner als Laie genügend Kenntnisse um den Besichtigungstermin allein wahrzunehmen?
– Wird man etwaig versteckte Mängel in der Bausubstanz, wie Schimmel oder Schädlingsbefall oder schadstoffhaltige Baumaterialien erkennen können?
– Wird man in der Lage sein unsichtbare und defekte Wasser- und Stromleitungen oder mangelhafte Heizsysteme ausfindig zu machen?
– Gibt es jemanden im Bekannten- oder Familienkreis, der sich mit der Beschaffenheit von Immobilien auskennt oder sogar ein Fachmann ist?
– Auch wenn man die Immobilie selber lokalisiert und selbst einen Besichtigungstermin arrangiert hat, ist es vielleicht doch ratsam jetzt noch einen Immobilienmakler zu engagieren?

Man kann nicht ausschließen, dass selbst Immobilien, die im Exposé mit “erst kürzlich renoviert/saniert/modernisert” beworben werden, selbst dann einen oder mehrere der obenaufgeführten versteckten Mängel aufweisen können.

Trotz Vorkenntnisse über Dämmung, Modernisierungen oder anderer Punkte, die im Expóse genannt wurden, sollten direkt zu Beginn der Besichtigung folgende Fragen an den Hausbesitzer gestellt werden:

– Wie sieht es mit dem Dach, Keller, den Türen, Fenstern, der Heizug und Dämmung aus?
– Stehen wichtige Sanierungs- und Modernisierngsarbeiten an?
– Voraussetzung, damit für mich/uns dieses Haus in Frage kommt, ist dass wir Fotos machen können, lassen Sie das zu?
– Voraussetzung, damit für mich/uns dieses Haus in Frage kommt, können Sie uns zusagen, dass die Inventarübernahme auch separat im Kaufvertrag genannt wird?
– Kann man auch ein Foto des Energieausweises machen?
– Warum verkaufen Sie das Haus?

Wenn eine oder mehrere Fragen zum Hauskauf nicht so beantwortet werden, so wie man es sich vorstellt, und die Fragen drei und vier verneint werden, so sollte man direkt die Besichtigung beenden.

Ein Eigenümer, der nicht damit einverstanden ist, dass der vielleicht baldige und potentielle Hauskäufer Fotos des Hauses macht, hat entweder was zu verbergen oder weiß es einfach nicht zu schätzen, dass da jemand um etwas bittet, der vielleicht bald eine beträchtliche Summe überweisen wird. Der Verweis, dass das Fotografieren nicht erwünscht ist, weil das Exposé genügend Bilder beinhaltet, ist nicht akzeptabel.

Wenn die Inventarübernahme des Vorbesitzers nicht gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen wird, so fallen die entsprechenden Grunderwerbssteuer- und Kaufpreisvergünstigungen beim Hauskauf weg.

Wer kein Hauskauf sondern den Erwerb einer Eigentumswohnung geplant hat, sollte sich die Protokolle der vergangenen Eigentümer-Versammlungen ansehen und den Verwalter im Vorfeld nach der Höhe der Rücklagen fragen. Aus den Protokollen geht hervor, ob die Hausgemeinschaft Beschlüsse zusammenhaltend trifft oder ob sie möglicherweise zerstritten ist, und ob alle Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen nachgehen, wie beispielsweise Hausgeldzahlungen. Außerdem wird darin aufgezeichnet, wenn größere Sanierungen ausgeführt werden sollen und ob diese über Rücklagen gedeckt sind oder ob zur Finanzierung Sonderumlagen notwendig sind. In letzterem Fall würde der Käufer wenige Wochen nach dem Erwerb für diese Bauarbeiten zur Kasse gebeten werden können.

Auf was muss ein Bauherr achten, wenn es dann zum/ zur Kauf oder Projektrealisierung über einen Bauträger kommt?

Bauherren, die über einen Bauträger eine Immobilie errichten lassen, sollten vor allem beim Fertigstellungstermin aufpassen. Oftmals ist dieser im Bauträgervertrag nicht exakt benannt oder es steht drin das sich die Fertigstellung wegen schlechten Wetters verzögern könnte. Fragt der Bauherr da nochmal explizit nach, nutzten Bauträger dann gerne das Motiv der unvorhersehbaren Schlechtwetterprognose aus, damit dem Bauherrn keine sichere Terminzusage, vor allem in schriftlicher Form, gemacht und präsentiert wird. Verspätet sich der Einzug, kommen auf den Hauskäufer Mehrkosten zu, nämlich längere Mietzahlungen für seine bisherige Bleibe sowie zusätzliche Zinsen an die Bank für das Baudarlehn.

Hausbauer sollten also auf Termintreue achten und falls die Frist nicht eingehalten werden kann, sollte man sich einen finanziellen Ausgleich vom Bauträger zusichern lassen. Dies sollten beide auch vertraglich fixieren, denn es kommt nicht selten vor, dass dies so mancher Bauträger ausnutzt. Im Vertrag muss also unbedingt ein Termin genannt werden und zudem eine Entschädigungsklausel enthalten sein, die den Bauherren für all jene Kosten entschädigt, die eine etwaige Verspätung verursacht.

Was sollte sonst noch außer das übliche im Vertrag genannt werden?

Im Vertrag sollten auch die wichtigsten Punkte, wie es beispielsweise die ISO-Zertifizierung eines Bauträgers sind und somit die damit verbundene Qualitätssicherung des jeweiligen Unternehmens zugesichert sein, damit die Arbeit und das Bauvorhaben von vornherein Hand und Fuß hat.
Auch bei eventuell auftretenden Mängeln sollte der Bauherr vertraglich die Möglichkeit haben, die Zahlung oder Teilüberweisung zu verweigern, falls am Bau Fehler auftreten, denn viele Verträge schließen dies aus. Nach der Schlüsselübergabe ist es ratsam, nicht die gesamte letzte Rate zu überweisen, falls noch Restarbeiten oder Nachbesserungen ausgeführt werden müssen. Man sollte etwa 3,5 Prozent der Summe zurück behalten, bis alle Arbeiten beendet sind. So hat man auch ein Druckmittel, dass der Bau zügig abgeschlossen wird.

Der Bauherr kann ferner festlegen, dass bei Insolvenz die Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegenüber Subunternehmen auf ihn übergehen. Dies bedeutet: Stellt der Bauherr beispielsweise zwei Jahre nach dem Einzug fest, dass die Kellerwände nicht richtig isoliert wurden, so kann er die Mängel – ohne Vertragszusatz – nicht von der Handwerkerfirma beseitigen lassen, denn diese hatte nur mit dem Bauträger einen Vertrag, nicht mit dem Bauherren. Werden die Gewährleistungsansprüche aber nach einem eventuellen Konkurs auf den Bauherren übertragen, kann dieser die Mängelbeseitigung von den Handwerkern direkt einfordern. Der Bauträgervertrag sollte auch Hinweise auf die Qualität der Arbeit sowie der verwendeten Materialien geben. Diese können Markenprodukte, Qualitätszertifikate oder Gütesiegel belegen.

Wenn man den Schritt wagen will sich selbst ein Haus zu errichten, weil man die individuelle Immobiliengestaltung, die ganz nach den eigenen Vorstellungen verwirklicht werden soll, und es schon immer ein Traum gewesen ist, selber ein Haus zu bauen, kann Joyful Places Makler bei der Realisierung des Traumprojektes eines jeden Bauherren unter die Arme greifen, und den Angaben des Auftraggebers entsprechend, das bestpassende unbebaute Grundstück ausfindig machen.

Das auch einem zukünftigen Bauherren die Leistungen eines Immobilienmaklers zugute kommen, steht außer Frage, denn wenn es gerade um vertragstechnische Angelegenheiten geht, die den Bauherren und Bauträger betreffen und vor allem, wenn es um die Lokalisierung des idealen Standortes eines Grundstücks geht, wird man schnell bemerken, dass auch für bevorstehende Bauherren, Immobilienmaklerleistungen unverzichtbar sind.

Auch Kaufinteressenten von bereits erbauten Immobilien können die Dienste der Joyful Places Makler Unternehmergesellschaft in Anspruch nehmen, denn die Abwicklungsprozesse während eines Hauskaufs über eine Immobiliengesellschaft, lassen sich nun mal sorgloser abwickeln als die eines oder mehrerer alleinagierenden Laien.

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